Szymon Kasiński: Rządowe programy mieszkaniowe – kosztowna niewydolność

Konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa jest jedną z podwalin jego harmonijnego rozwoju. Brak możliwości posiadania czy wynajęcia mieszkania jest dzisiaj uznawany za czynnik blokujący możliwość założenia rodziny i normalnej egzystencji, na równi z niskimi płacami czy bezrobociem.

Co więcej – brak dostępnych mieszkań jest barierą nie tylko dla obywatela jako jednostki, ale jest też czynnikiem hamującym rozwój gospodarczy. Brak odpowiedniej bazy mieszkaniowej uniemożliwia, związane z poszukiwaniem pracy i zapewnieniem odpowiedniej ilości pracowników, migracje wewnętrzne. W obecnej sytuacji tę lukę pracowniczą wypełniają imigranci, charakteryzujący się znacznie niższymi niż Polacy wymaganiami bytowymi.

Mimo upływających 30 lat gospodarki rynkowej nie udało się w tym czasie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych Polaków. Zauważając to pamiętać należy, że problem ten nie był rozwiązany również za czasów poprzedniego ustroju, mimo często podnoszonej przez jego apologetów tezy jakoby „za komuny wszyscy mieli mieszkania”.

Istnieje kilka wskaźników świadczących o dostępności mieszkań dla obywateli danego kraju. Najprostszym z nich, a jednocześnie dobitnie pokazującym polski problem, jest ilość mieszkań w stosunku do 1000 mieszkańców. Wskaźnik ten w Polsce wynosił pod koniec 2017 roku 376 mieszkań na 1000 Polaków. Dla porównania – średnia unijna to 435 mieszkań1.

Przy aktualnym, rekordowym, liczonym w szczycie boomu inwestycyjnego tempie oddawania nowych lokali, wynoszącym 185 tys. rocznie, potrzebujemy 16 lat, by dogonić mieszkaniową średnią unijną. Jest to wyliczenie nie uwzględniające rządowych obietnic, a realną wydajność deweloperów.

Zgodnie z badaniami Ministerstwa Rozwoju – 45% Polaków w wieku 25-34 lata, czyli tych najbardziej produktywnych, mających za zadanie założenie rodziny i budowanie PKB, mieszka cały czas z rodzicami2. Nie wynika to z głębokich więzi rodzinnych, lecz z niedoboru mieszkań, których brakuje nam ponad 2,3 mln.

W grę wchodzą także kwestie finansowe – olbrzymia część z młodych (niemal połowa) znajduje się w sytuacji, gdy zarabiają zbyt wiele by otrzymać prawo do zamieszkania w lokalu socjalnym czy komunalnym, których ilość, tak czy siak, jest ograniczona. Jednocześnie niskie zarobki nie pozwalają im na zakup mieszkania na rynku. Sytuację taką nazywamy luką czynszową.

Wspomniane wyżej mieszkania zarządzane przez samorządy, nawet w niewielkim stopniu nie zaspokajają potrzeb bytowych Polaków. Socjalne przeznaczone są z reguły do zamieszkania przez osoby pozbawione dochodów, bezdomne, usunięte z mieszkań komunalnych za długi itp. Charakteryzują się najniższym standardem, jednocześnie ich utrzymanie de facto w 100% spoczywa na gminie.

Mieszkania komunalne prezentują zazwyczaj standard nie odbiegający od rynkowego. Przeznaczone są one dla osób które spełniają wyznaczone przez gminę warunki, takie jak duża ilość dzieci, kryterium dochodowe, stopień niepełnosprawności czy wcześniejszy pobyt w domu dziecka. Ich ilość nie pozwala jednak zaspokoić potrzeb tych niewielkiej grupy osób spełniających kryteria, a tym bardziej wszystkich Polaków marzących o własnym M.

Co jest powodem abstrakcyjnie wysokich cen metra kwadratowego mieszkań w większości polskich ośrodków miejskich? Czynników tych jest, a raczej do niedawna było, wiele. Gdybyśmy mieli wymienić najważniejsze, to jednym z podstawowych była tak naprawdę dobra koniunktura gospodarcza, na której wszyscy korzystaliśmy.

Relatywnie wyższe zarobki czy niskie stopy procentowe pozwalały coraz większej ilości osób na zakup mieszkania. Niskie stopy procentowe miały jeszcze jeden efekt, skłaniały inwestorów do wycofywania środków z nieopłacalnych produktów bankowych i inwestowania ich w nieruchomości. Kolejnym elementem układanki była dynamicznie rozwijająca się turystyka, tworząca przestrzeń dla bardzo zyskownego najmu krótkoterminowego i coondohoteli – czyli budynków składających się z apartamentów, posiadanych często przez prywatnych inwestorów, ale zarządzanych i wynajmowanych przez konkretną firmę. Za popytem nie nadążali, mimo olbrzymich starań, prywatni deweloperzy, ani tym bardziej indolentne państwo.

Rozpędzony koniunkturą rynek budowy nowych mieszkań pochłaniał olbrzymie ilości terenów inwestycyjnych, materiałów budowlanych i siły roboczej. Koszta tych czynników rosły i rosły, tworząc de facto zaklęty krąg. Istotne jest uświadomienie sobie, że wysokie ceny nieruchomości i niemożność zakupu mieszkań nie były spowodowane chciwością deweloperów, czy zmową na rynku – to suma kilku czynników ekonomicznych doprowadziła do sytuacji, gdy mieszkania po prostu stały się drogie a operowanie przez deweloperów marżą było tylko jednym z nich.

Ta analiza sytuacji w pewien sposób pozwala nam uświadomić sobie, że w kwestii rozwiązania problemu luki mieszkaniowej nie ma prostych recept ani w postaci wolnorynkowej wolnej amerykanki – często gęsto pozostającej na granicy prawa i dobrego smaku, opartej na układach z lokalnymi politykami – ani w postaci typowych dla przeszłego systemu wielkich programów rozwoju mieszkalnictwa.

Państwo wkracza do akcji

Zostawiając na boku temat inwestycji deweloperskich, odpowiadających za ogromną większość oddanych do użytku lokali, należałoby się pochylić na historią rządowych programów wsparcia mieszkalnictwa, których historia jest długa i zawikłana.

Pierwszym chronologiczne programem, o którym należy wspomnieć jest Rodzina na Swoim, działający w latach 2006-2012. Jego podstawowym założeniem było dofinansowanie przez rząd odsetek preferencyjnego kredytu hipotecznego. Dofinansowanie mogło sięgać do 50% odsetek i trwać do 8 lat. Do skorzystania z programu uprawnione były małżeństwa, a także osoby wychowujące dzieci samotnie – co z punktu widzenia interesu narodowego było jak najbardziej słuszne. Istniało również kryterium wiekowe. Osoba wnioskująca o kredyt (lub przynajmniej jedno z małżonków w przypadku rodziny) nie mogła mieć więcej niż 35 lat. W 2011 program rozszerzono i uwzględniono w nim również bezdzietne osoby samotne. Kolejnym warunkiem było wyznaczenie maksymalnej ceny za m2 kupowanego mieszkania i maksymalnego rozmiaru kupowanej nieruchomości3.

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), będący operatorem programu twierdzi, że skorzystało z niego ponad 193 tysięcy kredytobiorców.

Kolejnym programem rządowym, mającym za cel wspieranie uzyskiwania przez Polaków mieszkań na własność było Mieszkanie dla Młodych. Program ten trwał od 2014 do 2018 roku. Początkowo umożliwiał zakupy tylko na rynku pierwotnym, potem również wtórnym. Istotą MdM było de facto dotowanie kredytobiorców, poprzez dopłacenie przez BGK części wkładu własnego, wymaganego przez bank. W zależności od ilości członków rodziny, dopłaty wynosiły od 10% do 30% wartości odtworzeniowej, czyli teoretycznego kosztu powstania, nabywanego mieszkania. Najwyższą stawkę otrzymywały rodziny z minimum trójką dzieci. Teoretycznie, dopłata w ramach MDM mogła w niektórych przypadkach pokryć całkowity koszt wkładu własnego, zwłaszcza w przypadku rodzin wielodzietnych. Często jednak wyliczona wartość odtworzeniowa różniła się od ceny na rynku, bądź bank wymagał większego wkładu własnego – co wymuszało posiadanie środków własnych.

Ilość kredytobiorców, którym udzielono wsparcia przez 4 lata działania programu to 110 tysięcy.

W przypadku obydwu wspomnianych programów mamy do czynienia z sytuacją, gdy problem niewystarczającej ilości mieszkań miał zostać rozwiązany za pośrednictwem deweloperów, a wsparcie państwa ograniczało się do obniżenia finansowych kosztów zdobycia mieszkania. Nieodłącznym elementem takiej polityki było zwiększenie popytu na mieszkania, co przy niewystarczająco zwiększonej podaży, było jednym z powodów wzrostu cen mieszkań.

Możemy postawić sobie pytanie, na temat tego, ile mieszkań tak naprawdę zostało wybudowanych dzięki programom? Czy może deweloperzy, tak czy siak, by je postawili, a rządowe dopłaty dały im jedynie pretekst do zwiększenia cen? Na to pytanie odpowiedział NIK, stwierdzając, że program Rodzina Na Swoim bezpośrednio spowodował wybudowanie tylko 43 tys. mieszkań4. Kosztował budżet państwa 4,2 miliarda złotych, więc de facto wybudowanie jednego mieszkania, które inaczej by nie powstało, kosztowało budżet państwa 100 tys. PLN.

Gdyby przyszło nam podsumować wady i zalety rządowych programów wsparcia mieszkalnictwa, moglibyśmy stwierdzić, że przede wszystkim były zbyt drogie. Drogie dla państwa, ale drogie również dla obywateli – gdyż wpłynęły bezpośrednio na wzrost cen mieszkań. Co więcej, wsparcie często trafiało do osób, które na zakup mieszkania i tak mogłyby sobie pozwolić – nie istniały kryteria dochodowe, a jednocześnie wykluczone z niego były osoby najbiedniejsze, które kredytu by nie uzyskały, czy to z racji braku wkładu własnego, czy zarobków niepozwalających na pokrycie jego rat. Ostatnia wada paradoksalnie może być postrzegana jako zaleta – gdyż zapobiegła wzięciu kredytów przez osoby, które następnie nie byłyby w stanie ich spłacać.

Co więcej, programy ostatecznie nie spełniły swojej prorodzinnej funkcji. Większość kredytów była zaciągana przez bezdzietne małżeństwa i osoby samotne.

Największymi beneficjentami rządowych działań były tak naprawdę banki – dzięki takiej, a nie innej ich formie, ilość sprzedanych przez nich produktów w postaci kredytów bankowych zwiększyła się diametralnie. Zgodnie z obliczeniami, z ponad 7 mld złotych wydanych przez rząd na w.w. programy znaczna część trafiła ostatecznie do banków. W przypadku Rodziny na Swoim było to 80% rządowych środków5.

Zaletą obu programów było to, że co prawda nieefektywnie, ale w pewnym stopniu spełniły one swoje zadanie – ułatwiły kilkuset tysiącom Polaków zakup własnego lokum.

Mieszkanie Plus

Najnowszym rządowym programem mieszkaniowym, ogłoszonym z wielką pompą przez rząd PiS, jest Mieszkanie Plus. Obserwując losy programu możemy zobaczyć, jak z kolejnymi miesiącami, jego napompowane założenia stają się coraz skromniejsze, a rząd, początkowo biorący go na sztandary, powoli przechodzi na pozycje, w ramach których stara się o nim jak najmniej wspominać.

Podstawowym założeniem Mieszkania Plus, które odróżnia ten program od wcześniejszych rządowych pomysłów, jest to, że w tym wypadku państwo postanowiło zaangażować się znacznie bardziej, i bezpośrednio wpłynąć na podaż mieszkań na rynku. Program został zapoczątkowany w czerwcu 2016 roku, jego założeniem miała być budowa, w ramach partnerstwa z deweloperami, tanich mieszkań na wynajem z możliwością dojścia do własności. .

Istotnym czynnikiem obniżającym cenę, miało być przekazanie na rzecz programu państwowych gruntów. Budowa mieszkań na gruntach, za które wykonawca nie musiał płacić, miała pozwolić na znaczące cięcie kosztów.

Dojście do własności przez najem miało oznaczać, że w zamian za opłacanie przez lata wyższej kwoty czynszu, najemca finalnie nabywać miał prawo własności do mieszkania. Miało to z jednej strony zmienić strukturę polskiego rynku mieszkaniowego, z drugiej strony dyscyplinować najemców, gdyż tylko regularnie opłacający czynsz mieli szanse na zdobycie mieszkania.

W założeniach wszystko wyglądało wspaniale, niskie koszta budowy, niskie czynsze, miliony nowych lokali. Problemem były, tworzone pod tanią propagandę, nierealne założenia.

Program nie wypalił. Już w 2017 roku, rok po jego starcie, został on podzielony na część komercyjną i rządową, co de facto, oznaczało śmierć rządowego programu taniego budownictwa, wydaje się, że od samego początku skazanego na porażkę przez totalny brak znajomości rynku przez uchwalających ustawy.

Rząd, ogłaszając założenia programu, deklarował budowę nawet 3 milionów mieszkań w przeciągu dekady – całkowicie zaspokojone w ten sposób zostałoby zapotrzebowanie społeczne6. W ciągu trzech lat, zmieniając zasady programu i w gruncie rzeczy kapitulując przed rynkiem – wybudowano na koniec 2019 roku mniej niż tysiąc mieszkań – co stanowi 0,3 promila planu. Teoretycznie w planach i na różnym etapie budowy jest kilkanaście tysięcy mieszkań, jednak dopóki nie pojawią się one na rynku, dostępne dla najemców, dopóty ich wpływ na sytuację jest znikomy.

Powodów, dla których rządowy program się nie udał, jest kilka. Wszystkie one obciążają jego pomysłodawców, kreślących na papierze wspaniałe, oderwane od rzeczywistości, wizje

Jednym z powodów porażki programu jest m.in. dotychczasowa dobra sytuacja na rynku budowlanym. Budowy w ramach programu mieli prowadzić prywatni deweloperzy, jednak ci nie garnęli się do tego, w sytuacji, gdy znacznie lepiej zarobić mogą samodzielnie kupując ziemię na rynku, przeprowadzając proces budowy i sprzedając mieszkania po odpowiadającej im cenie.

Grunty, na których miały powstawać budynki, nie były całkowicie „państwowe”. Z reguły należały do różnorodnych spółek skarbu państwa. Te jednak świadome politycznych zmian i zawirowań, a także kierując się swoim własnym interesem, nie były skłonne, by oddawać za darmo swoją własność. Zmuszone zostały do tego ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Efektem owego przymusu było przekazywanie na rzecz programu gruntów, które nie nadawały się na budowy. Ostatecznie żaden budynek nie powstał na gruntach przekazanych do KZN. Widząc problem rząd postanowił zmienić ustawę i od 2019 roku grunty do programu mają być skupowane po cenie rynkowej – co pozbawia program podstawowego czynnika znacząco obniżającego cenę mieszkania.

Co zostało z rządowego pomysłu? Zamiast tanio budowanych przez państwo mieszkań, mamy inwestycje stawiane przez deweloperów, którzy sprzedają je do programu. O tym, jak początkowe zapowiedzi rozminęły się z rzeczywistością, świadczą ceny czynszu w komercyjnej części programu, chociażby w budynkach powstałych na Nowym Nikiszowcu w Katowicach – od 24,5 do 45,5 zł/m27. Oznacza to, że wynajem 50-metrowego mieszkania może kosztować od 1225 zł do 2275 zł. Przy cenie rynkowej najmu takiego mieszkania szacowanej np. w raporcie AMRON-SARFIN na nieco ponad 900 zł, okazuje się, że wynajem „taniego” mieszkania z programu będzie droższe niż skorzystanie z mieszkania z rynku. Oczywiście, biorąc pod uwagę opcję dojścia do własności, w ostatecznym rozrachunku tak uzyskane mieszkanie może być tańsze niż kupione od dewelopera – nie zmienia to jednak faktu że ostateczne ceny różnią się diametralnie od tych zapowiadanych na starcie.

Realne kroki dla poprawy sytuacji

Problem dostępności mieszkań dla obywateli w Polsce istnieje i jest poważny, by nie użyć słowa: krytyczny. Krytyczny dla rozwoju społeczeństwa, z rodziną jako jego podstawową komórką, ale krytyczny również dla harmonijnego rozwoju polskiej gospodarki. Problem ten nie może być rozwiązywany przez prywatnych deweloperów, bo nie to jest ich celem. Dobrze zdiagnozowany w programie Mieszkanie Plus, nie został jednak za jego pomocą rozwiązany, przede wszystkim z powodu nieprofesjonalizmu i megalomanii projektującego go rządu PiS.

Czy istnieje rozwiązanie idealne, które szybko, sprawnie i tanio pozwoliłoby rozwiązać mieszkaniowe problemy Polaków? Zapewne nie, jednak rząd powinien podjąć całą pulę działań, mogących rozwiązywać poszczególne problemy. Co ciekawe, większość z nich była podejmowana w poszczególnych, rządowych programach, jednak w każdym przypadku działania te przybierały formę karykatury.

Co może nam pomóc:

Zmiana struktury właścicielskiej i wprowadzenie modelu mieszkalnictwa w lokalach wynajmowanych. W Polsce, co odróżnia nas m.in. od krajów Europy Zachodniej, istnieje powszechne przeświadczenie o konieczności posiadania mieszkania na własność. Jednak problemem społecznym, który należy rozwiązać, nie jest brak własności lokalu, tylko możliwości zamieszkania jako takiego. Oznacza to, że częściowym rozwiązaniem problemu jest umożliwienie obywatelowi stabilnego, wieloletniego wynajmu, w kwocie niepożerającej większości pensji. Z punktu widzenia gospodarki narodowej wynajem nie jest gorszy od własności, gdyż umożliwia migrację wewnętrzną i lepsze dopasowanie rynku pracownika do rynku pracy. Teoretycznie, na ową potrzebę odpowiadać miał program Mieszkanie Plus, zakładający budowę tanich mieszkań na wynajem.

Rządowy program się nie sprawdził, a ceny wynajmu mieszkania na wolnym rynku często przekraczają możliwości statystycznego Kowalskiego.

Tutaj, powodów jest kilka: w miejscowościach turystycznych jest to konkurencja z najmem krótkoterminowym. Jednocześnie, uchwalone przez PiS przepisy dotyczące ochrony lokatorów, czynią inwestycję w mieszkania na wynajem – zwłaszcza tanie, przeznaczone dla mniej zamożnych – biznesem skrajnie niebezpiecznym. Istotą przepisów uchwalonej przez PiS ustawy o ochronie praw lokatorów, jest to, iż pozwalają osobom niepłacącym czynszu przebywać w mieszkaniu przez lata, a właściciela chcącego nieuczciwych najemców usunąć narażają na kary pozbawienia wolności. Mało kto zainwestuje kilkaset tysięcy złotych, by realizować rządowy program na rzecz wynajmu, będąc świadomym, że ten sam rząd działa przeciwko niemu.

Drugim sposobem na poprawienie kondycji rynku mieszkaniowego, jest poprawienie dostępności kredytów – tak by zmniejszyć ilość ludzi, którzy na kredy pozwolić sobie nie mogą. Jest to oczywiście rozwiązanie ryzykowne. Przyznanie kredytów osobom, które nie będą w stanie go spłacić może doprowadzić do kryzysu podobnego to krachu subprime w USA w 2008 roku. Biorąc jednak pod uwagę aktualne ceny nieruchomości, które powodują, że coraz trudniej jest zebrać wymagany wkład własny, możliwe, iż przeznaczenie olbrzymich, miliardowych kwot, które wykorzystywane były na realizację dotychczasowych programów na dopłaty do wkładu własnego i rat kredytowych byłoby efektywniejsze od dotychczasowych rozwiązań. Istotnym aspektem byłoby pozbycie się bolączek dotychczasowych programów, tj. objęcie dofinansowaniem przede wszystkim tej części społeczeństwa, która programu naprawdę potrzebuje.

Kolejnym elementem, byłoby wymuszenie na bankach wprowadzenia kredytów o stałym oprocentowaniu. Zmienność miesięcznej raty – która najbardziej drastycznie widoczna była w sprawie tzw. „frankowiczów”, a w mniejszym stopniu jest obecna w kredytach oprocentowanych stopą indeksowaną 3-miesięcznym WIBOREM. Stała rata kredytowa – gdzie kredytobiorca pozbawiony jest obawy o to, że rata kredytu wzrośnie o 30-40% w przeciągu dekady – eliminowałby jeden z czynników ryzyka związanych z zakupem własnego mieszkania.

Wymienione wyżej postulaty nie są absolutną receptą na wszystkie problemy mieszkalnictwa w Polsce. Są jednak rozwiązaniami znacznie bardziej realistycznymi i dającymi szansę poprawy niż rządowe wymysły, zapowiadane hucznie a umierające po cichu.

Szymon Kasiński

1. https://www.portalsamorzadowy.pl/inwestycje/kwiecinski-w-2030-r-osiagniemy-srednia-ue-ws-dostepnosci-mieszkan,134606.html

2. https://www.gov.pl/web/rozwoj/raport-o-stanie-mieszkalnictwa

3. http://bip.kprm.gov.pl/download/75/43237/Informacjaorealizacjirzadowegoprogramupreferencyjnychkredytowmieszkaniowy.pdfhttp://bip.kprm.gov.pl

4. https://enerad.pl/aktualnosci/porownanie-mplus-rns-i-mdm/

5. Ibidem.

6.https://www.money.pl/gospodarka/raporty/artykul/3-mln-mieszkan-mieszkania-mieszkanie-rzad,74,0,2131530.html

7. https://enerad.pl/aktualnosci/rzadowe-programy-mieszkaniowe-w-2020-roku/

Redakcja

Czytaj Wcześniejszy

G. K. Chesterton: Idea patriotyzmu

Czytaj Następny

Na jakich warunkach amerykańscy żołnierze będą stacjonować w Polsce?

Zostaw Odpowiedź

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *